Contractul de închiriere a unei locuințe este, în Codul civil, o formă a locațiunii (art. 1777 și urm.), cu reguli speciale pentru locuințe la art. 1824 și urm. Se încheie valabil în formă scrisă sub semnătură privată — nu are nevoie de notar ca să producă efecte între părți.
Ce se schimbă la înregistrare este altceva: un contract de închiriere înregistrat la organul fiscal constituie titlu executoriu pentru plata chiriei la termenele stabilite, conform art. 1798 din Codul civil. Cu alte cuvinte, proprietarul nu mai trebuie să obțină întâi o hotărâre judecătorească pentru chiria neplătită.
Ce trebuie stabilit înainte de redactare
- Durata — determinată, cu dată de început și de sfârșit. Contractele fără termen se pot denunța unilateral, cu preaviz.
- Chiria și data plății — sumă fixă, monedă, ziua din lună, modalitatea de plată.
- Garanția — de regulă una sau două chirii, cu regulile clare de restituire.
- Utilitățile — cine le plătește și cum se dovedește plata la predare.
- Numărul de persoane care vor locui în imobil și regimul animalelor de companie.
- Starea la predare — consemnată în proces-verbal, cu indexuri și fotografii.
Model contract de închiriere locuință
Nr. [___] din [ZZ.LL.AAAA]
I. PĂRȚILE
PROPRIETAR (locator): [NUME ȘI PRENUME], domiciliat în [___],
CNP [_____________], CI seria [__] nr. [______],
în calitate de proprietar al imobilului descris la pct. II.
CHIRIAȘ (locatar): [NUME ȘI PRENUME], domiciliat în [___],
CNP [_____________], CI seria [__] nr. [______].
II. OBIECTUL CONTRACTULUI
Locuința situată în [adresa completă], compusă din [__] camere,
suprafață utilă [___] mp, înscrisă în cartea funciară nr. [______]
a localității [______], nr. cadastral [______].
Imobilul se predă mobilat/nemobilat, conform procesului-verbal anexă.
III. DURATA
De la [ZZ.LL.AAAA] până la [ZZ.LL.AAAA], respectiv [__] luni.
Prelungirea se face prin act adițional, cu [__] zile înainte de expirare.
IV. CHIRIA
Chiria lunară: [_______] [lei/euro], plătibilă până la data de [__]
a fiecărei luni, prin [transfer bancar în contul ______ / numerar cu chitanță].
Chiria [se indexează / nu se indexează] pe durata contractului.
Întârzierea la plată atrage penalități de [__]% pe zi de întârziere,
fără ca acestea să depășească valoarea sumei datorate.
V. GARANȚIA
Chiriașul depune la semnare o garanție de [_______], echivalentă cu
[__] chirii. Garanția se restituie în termen de [__] zile de la predarea
locuinței, după deducerea eventualelor: chirii restante, facturi de
utilități neachitate, contravaloarea reparațiilor pentru degradări.
Garanția NU se consideră plată în avans a ultimei luni de chirie.
VI. UTILITĂȚI ȘI CHELTUIELI
Chiriașul suportă: [energie electrică, gaz, apă, întreținere, internet].
Proprietarul suportă: [impozitul pe clădire, reparațiile capitale,
asigurarea obligatorie a locuinței].
La predare și la restituire se consemnează indexurile contoarelor.
VII. OBLIGAȚIILE PĂRȚILOR
Proprietarul se obligă:
a) să predea locuința în stare corespunzătoare de folosință;
b) să asigure folosința netulburată pe toată durata contractului;
c) să efectueze reparațiile care nu cad în sarcina chiriașului;
d) să anunțe vizitele cu cel puțin [__] ore înainte, cu excepția urgențelor.
Chiriașul se obligă:
a) să plătească chiria la termen;
b) să folosească locuința conform destinației de locuit;
c) să efectueze reparațiile locative curente;
d) să nu subînchirieze și să nu cedeze contractul fără acord scris;
e) să nu efectueze modificări fără acordul scris al proprietarului;
f) să restituie locuința în starea în care a primit-o, uzura normală exceptată.
Numărul persoanelor care vor locui în imobil: [__].
Animale de companie: [permise / nepermise / permise cu acordul scris].
VIII. ÎNCETAREA CONTRACTULUI
a) la expirarea duratei, dacă nu se prelungește;
b) prin acordul scris al părților;
c) prin denunțare unilaterală, cu preaviz de [__] zile;
d) prin reziliere, în caz de neplată a chiriei [__] luni consecutive sau
de nerespectare a obligațiilor esențiale, după notificare prealabilă.
IX. ALTE CLAUZE
Predarea și restituirea se fac pe bază de proces-verbal, cu indexuri,
inventarul bunurilor și fotografii.
Contractul se înregistrează la organul fiscal competent, conform legii.
Litigiile se soluționează pe cale amiabilă, iar în caz contrar de către
instanțele competente de la locul situării imobilului.
Încheiat astăzi, [ZZ.LL.AAAA], în [__] exemplare originale.
PROPRIETAR, CHIRIAȘ,
[Nume] [Nume]
Semnătura ………………. Semnătura ……………….
Clauzele care previn cele mai multe conflicte
- Garanția nu este ultima chirie. Scris explicit, elimină discuția clasică de la final, când chiriașul refuză să plătească ultima lună „pentru că aveți garanția”.
- Procesul-verbal de predare cu fotografii și indexuri. Este singura dovadă a stării inițiale. Fără el, orice degradare devine o discuție despre memorie.
- Uzura normală, exceptată expres. Altfel, orice urmă de folosință devine motiv de reținere din garanție.
- Anunțarea vizitelor. Protejează chiriașul și, în egală măsură, proprietarul de acuzații.
- Plafonarea penalităților. O clauză de penalități nelimitată riscă să fie considerată abuzivă.
Impozitul și înregistrarea
Veniturile din chirii se declară și se impozitează potrivit regulilor pentru veniturile din cedarea folosinței bunurilor, prin declarația unică. Din 2024, contractele de închiriere se înregistrează la organul fiscal, într-un termen scurt de la încheiere — verifică termenul și procedura în vigoare la data semnării, pentru că regulile s-au schimbat de mai multe ori în ultimii ani.
Pentru spații cu altă destinație decât locuința, forma potrivită este contractul de închiriere pentru spațiu comercial, care are alte clauze privind destinația, autorizațiile și amenajările.
Când sunt mai multe contracte
Un proprietar cu trei apartamente are trei scadențe, trei garanții, trei date de expirare și trei seturi de indexuri. La agențiile imobiliare, cifrele devin zeci. Evidența pe hârtie funcționează până la primul contract expirat neobservat.
Pentru administrarea unui portofoliu — contracte, termene, încasări, notificări — vezi cum funcționează soluția pentru agenții imobiliare. Contractele în sine se generează din fișa clientului și a imobilului, cu completare automată a datelor, iar termenele de expirare vin ca alertă.
Întrebări frecvente
Contractul de închiriere trebuie autentificat la notar?
Nu. Forma scrisă sub semnătură privată este suficientă pentru validitate. Forma autentică sau înregistrarea la organul fiscal aduc însă avantajul caracterului de titlu executoriu pentru chirie.
Ce fac dacă chiriașul nu plătește?
Se transmite întâi o notificare de punere în întârziere, cu termen de plată. Dacă termenul trece, se poate proceda la reziliere conform clauzelor contractuale. Pentru sumele restante, contractul înregistrat la fisc permite executarea silită fără proces prealabil.
Pot mări chiria în timpul contractului?
Doar dacă există o clauză de indexare sau prin act adițional semnat de ambele părți. O majorare unilaterală, fără temei contractual, nu produce efecte.
Cine plătește reparațiile?
Reparațiile locative curente — cele generate de folosința normală — cad în sarcina chiriașului. Reparațiile capitale și cele structurale rămân în sarcina proprietarului. Merită enumerate exemplele concrete direct în contract.
Precizare. Modelul de mai sus este orientativ și trebuie adaptat la situația concretă. Nu ține loc de consultanță juridică — pentru sume mari, situații atipice sau acte care cer formă autentică, cere părerea unui avocat sau a unui notar.
