Pe scurt: o firmă care obține venituri din chirii plătește fie 1% pe venituri ca microîntreprindere, fie 16% pe profit. Cota micro de 3% a fost eliminată — din 2026 există o singură cotă.
Regula practică: regimul de profit devine mai avantajos doar dacă cheltuielile depășesc 93,75% din venituri. La chirii, unde costurile sunt de regulă mici, microîntreprinderea câștigă aproape întotdeauna. Închirierea este scutită de TVA fără drept de deducere, cu opțiunea de taxare prin notificare la ANAF.
cota unică micro, din 2026
pragul de cheltuieli de la care profitul bate micro
plafonul micro, circa 504.150 lei
regimul TVA implicit la închiriere
Microîntreprindere sau impozit pe profit
Aceasta este prima decizie și, la chirii, cea mai ușor de greșit — pentru că intuiția spune „am cheltuieli mari cu întreținerea, deci profitul e mai bun”, iar aritmetica spune altceva.
| Criteriu | Microîntreprindere | Impozit pe profit |
|---|---|---|
| Cotă | 1% pe veniturile totale, indiferent de cheltuieli | 16% pe profitul net |
| Deductibilitatea cheltuielilor | Nu contează — impozitul se aplică la venit | Integrală, pentru cheltuielile aferente activității |
| Plafon | 100.000 euro cifră de afaceri, circa 504.150 lei | Fără plafon |
| Condiție de personal | Cel puțin un salariat cu normă întreagă | Fără condiție |
| Restricție de acționariat | Un asociat cu peste 25% poate deține o singură microîntreprindere | Fără restricție |
| Pierderea fiscală | Nu se reportează | Se reportează în anii următori |
Cota micro de 3% și pragul de 60.000 de euro au fost eliminate — din 2026 se aplică o singură cotă de 1%.
Pragul exact de la care se schimbă calculul
1% × Venituri = 16% × (Venituri − Cheltuieli)Cheltuieli = 93,75% × VenituriCu alte cuvinte: impozitul pe profit devine mai ieftin abia când marja ta scade sub 6,25%. Peste acest nivel de profitabilitate, microîntreprinderea plătește mai puțin.
| Venituri din chirii | Cheltuieli | Impozit micro 1% | Impozit profit 16% | Ce alegi |
|---|---|---|---|---|
| 200.000 lei | 40.000 lei | 2.000 lei | 25.600 lei | micro |
| 200.000 lei | 120.000 lei | 2.000 lei | 12.800 lei | micro |
| 200.000 lei | 187.500 lei | 2.000 lei | 2.000 lei | egal — pragul |
| 200.000 lei | 195.000 lei | 2.000 lei | 800 lei | profit |
La chirii, unde cheltuielile rareori depășesc jumătate din încasări, microîntreprinderea este de regulă alegerea corectă — dacă firma se încadrează în plafon și în condiția de salariat.
Excepția reală: anii cu investiții mari. Impozitul pe profit devine avantajos în exercițiile în care faci renovări majore sau ai amortizări consistente, pentru că acestea reduc baza impozabilă. Diferența e că la micro plătești 1% chiar dacă ai ieșit pe pierdere, iar pierderea fiscală de la micro nu se reportează.
Chiria e recurentă. Contractele, scadențele și restanțele la fel.
Zarina CRM ține evidența contractelor de închiriere cu alerte la expirare și la scadență, emite facturile recurente și le transmite în e-Factura prin SmartBill, FGO sau Oblio. Vezi gradul de ocupare și restanțele într-un singur loc, nu în trei fișiere Excel.
Licență pe viață, utilizatori nelimitați, instalat pe găzduirea firmei tale.
Ce cheltuieli deduci în regimul de profit
| Categorie | Observație |
|---|---|
| Amortizarea clădirii | De regulă cea mai mare cheltuială deductibilă. Durata normală de utilizare rezultă din catalogul mijloacelor fixe |
| Întreținere și reparații curente | Deductibile integral. Modernizările se capitalizează și se amortizează |
| Impozitul pe clădiri și pe teren | Cheltuială deductibilă |
| Asigurări | Deductibile pentru imobilele generatoare de venit |
| Dobânzi și costuri de finanțare | Deductibile în limitele regulilor privind costurile excedentare ale îndatorării |
| Utilități, administrare, contabilitate, software | Deductibile dacă sunt aferente activității de închiriere |
În regimul micro, aceste cheltuieli nu influențează impozitul — se aplică 1% la venitul brut, indiferent de costuri.
TVA la închiriere: scutit, dar cu opțiune
Închirierea de bunuri imobile este, prin regula generală, o operațiune scutită de TVA fără drept de deducere. Consecința: TVA-ul plătit la achiziția imobilului, la renovări sau la utilități devine cost, nu se recuperează.
Codul fiscal permite însă opțiunea de taxare, prin depunerea unei notificări la organul fiscal. Din acel moment, facturezi chiria cu TVA și deduci taxa aferentă achizițiilor.
| Regim scutit (implicit) | Opțiune de taxare | |
|---|---|---|
| Factura de chirie | Fără TVA | Cu TVA, la cota aplicabilă |
| TVA la achiziție și renovări | Nedeductibil — devine cost | Deductibil |
| Chiriaș plătitor de TVA | Îl avantajează puțin — nu are ce deduce | Neutru pentru el, îl deduce |
| Chiriaș neplătitor sau persoană fizică | Preț final mai mic | Preț final mai mare cu valoarea taxei |
| Formalitate | Nimic de depus | Notificare la organul fiscal |
Opțiunea de taxare are sens când chiriașii sunt firme plătitoare de TVA și când urmează investiții importante în imobil.
Decizia se ia înainte de achiziție, nu după. Dacă cumperi un spațiu comercial cu TVA și nu ai optat pentru taxare, taxa devine cost definitiv. Recuperarea ulterioară, după exercitarea opțiunii, este posibilă doar prin mecanismul ajustării pentru bunuri de capital, pe o perioadă de 20 de ani pentru construcții.
Dacă alegi varianta de persoană fizică, obligația declarativă îți revine integral: impozitul de 10% pe 80% din venitul brut și CASS-ul pe trepte se declară amândouă prin Declarația Unică, până pe 25 mai a anului următor.
Impozitul pe clădiri s-a schimbat din 2026
Pentru o firmă care deține imobile închiriate, impozitul local este a doua cheltuială fiscală ca mărime, iar modul de calcul a fost modificat prin Legea nr. 239/2025, cu aplicare din 1 ianuarie 2026.
| Aspect | Ce trebuie știut |
|---|---|
| Clădiri rezidențiale ale firmei | Cotă între 0,08% și 0,2% din valoarea impozabilă, stabilită prin hotărâre a consiliului local |
| Clădiri nerezidențiale — birouri, spații comerciale, industriale | Cotă semnificativ mai mare, stabilită prin hotărâre locală. Consiliile locale pot majora cotele din Codul fiscal cu până la 50% |
| Valoarea impozabilă | Modul de determinare a fost modificat din 2026. În majoritatea cazurilor rezultă valori mai mari decât anterior |
| Reevaluarea | Obligatorie periodic. Neactualizarea valorii atrage aplicarea unei cote sancționatorii de 5% |
Cotele efective se stabilesc anual prin hotărâre a consiliului local — verifică HCL-ul localității în care se află imobilul, pentru că diferențele între orașe sunt substanțiale.
Cota de 5% pentru clădirile nereevaluate este cea mai scumpă greșeală administrativă din domeniu. La un imobil cu valoare impozabilă de 1.000.000 lei, diferența față de o cotă normală înseamnă zeci de mii de lei pe an, plătiți exclusiv pentru un document lipsă.
Firmă sau persoană fizică
| Criteriu | Persoană fizică | Firmă (SRL) |
|---|---|---|
| Impozit pe venit | 10% pe venitul net, cu deducere forfetară de 20% din venitul brut | 1% pe venituri (micro) sau 16% pe profit |
| CASS | Datorată pe trepte fixe, dacă veniturile pasive cumulate depășesc pragurile | Nu la nivelul firmei. Apare la asociat, când retrage dividende |
| Cheltuieli reale | Nu se deduc — doar cota forfetară | Se deduc integral, în regimul de profit |
| Scoaterea banilor | Direct, sunt deja ai tăi | Prin dividende: încă 16% impozit plus CASS |
| Scalabilitate | Limitată | Permite portofoliu, finanțare bancară, asociați |
Firma câștigă la portofolii mari și la reinvestire. Persoana fizică rămâne mai simplă când vorbim de una-două proprietăți din care banii se consumă imediat.
Dacă alegi varianta de persoană fizică, obligația declarativă îți revine integral: impozitul de 10% pe 80% din venitul brut și CASS-ul pe trepte se declară amândouă prin Declarația Unică, până pe 25 mai a anului următor.
Diferența esențială e ce se întâmplă cu banii. Într-un SRL, 1% impozit sună excelent — până în momentul în care vrei banii personal și mai plătești 16% impozit pe dividende plus CASS. Detaliile complete sunt în ghidul despre impozitul pe dividende în 2026.
Obligații de facturare și raportare
- e-Factura pentru chiriile facturate către alte firme și către instituții publice, transmisă în SPV în termenul legal.
- Facturare recurentă, de regulă lunară, la data prevăzută în contract. Chiria facturată se înregistrează pe perioada la care se referă, indiferent de momentul încasării.
- Declarația 100 pentru impozitul pe venitul microîntreprinderii, trimestrial, sau pentru impozitul pe profit, conform regimului aplicabil.
- Impozitul local, declarat la direcția de taxe și impozite a localității în care se află imobilul, cu plata în două tranșe anuale.
Cinci greșeli frecvente
- Alegerea regimului de profit pentru că „ai cheltuieli”. Pragul real este 93,75% din venituri. Sub el, micro plătește mai puțin.
- Ignorarea condiției de salariat la micro. Fără cel puțin un angajat cu normă întreagă, firma nu se poate încadra ca microîntreprindere.
- Cumpărarea imobilului fără a decide regimul TVA. Taxa nededusă la achiziție se recuperează greu, prin ajustare pe 20 de ani.
- Nereevaluarea clădirilor. Declanșează cota sancționatorie de 5% la impozitul local.
- Calculul rentabilității înainte de dividende. Un randament de 1% impozit devine altceva după cei 16% pe dividende și CASS.
Întrebări frecvente
Ce impozit plătește o firmă pentru veniturile din chirii în 2026?
1% pe veniturile totale dacă este microîntreprindere, sau 16% pe profitul net dacă aplică impozitul pe profit. Cota micro de 3% a fost eliminată — din 2026 există o singură cotă de 1%.
Când e mai avantajos impozitul pe profit față de micro?
Doar când cheltuielile deductibile depășesc 93,75% din venituri, adică marja scade sub 6,25%. La chirii, unde costurile sunt de regulă mult mai mici, microîntreprinderea plătește mai puțin. Excepție fac anii cu renovări majore sau amortizări consistente.
Se aplică TVA la chirie?
Nu, prin regula generală. Închirierea de bunuri imobile este scutită de TVA fără drept de deducere. Firma poate opta pentru taxare, prin notificare la organul fiscal, caz în care facturează chiria cu TVA și deduce taxa de la achiziții și renovări.
Merită să optez pentru taxarea cu TVA a chiriei?
Da, dacă chiriașii sunt firme plătitoare de TVA — pentru ele taxa e neutră — și dacă urmează investiții importante în imobil, al căror TVA vrei să-l recuperezi. Nu merită dacă închiriezi către persoane fizice sau firme neplătitoare, pentru care prețul final ar crește.
Ce cheltuieli pot deduce la venituri din chirii?
În regimul de profit: amortizarea clădirii, reparațiile și întreținerea curentă, impozitul pe clădiri și teren, asigurările, dobânzile în limitele legale, utilitățile, administrarea și serviciile contabile. În regimul micro, cheltuielile nu influențează impozitul.
Care este plafonul microîntreprinderii în 2026?
100.000 de euro cifră de afaceri anuală, echivalentul a circa 504.150 lei. Firma trebuie să aibă și cel puțin un salariat cu normă întreagă, iar un asociat care deține peste 25% poate avea o singură microîntreprindere.
Ce s-a schimbat la impozitul pe clădiri din 2026?
Modul de determinare a valorii impozabile a fost modificat prin Legea nr. 239/2025, iar în majoritatea cazurilor rezultă valori mai mari. Cotele efective se stabilesc prin hotărâre a consiliului local, care le poate majora cu până la 50% față de nivelurile din Codul fiscal.
Ce se întâmplă dacă nu reevaluez clădirea?
Se aplică o cotă sancționatorie de 5% asupra valorii impozabile, în locul cotei normale. Pentru un imobil cu valoare impozabilă mare, diferența anuală ajunge la zeci de mii de lei.
E mai bine să dețin imobilul pe firmă sau ca persoană fizică?
Depinde de ce faci cu banii. Firma este mai eficientă la portofolii mari și la reinvestire, dar scoaterea banilor personal costă suplimentar 16% impozit pe dividende plus CASS. Persoana fizică plătește 10% pe venitul net, cu deducere forfetară de 20%, dar nu poate deduce cheltuielile reale.
Trebuie să transmit facturile de chirie în e-Factura?
Da, pentru chiriile facturate către alte firme și către instituții publice. Factura trebuie transmisă în Spațiul Privat Virtual în termenul legal, altfel nu este considerată document fiscal valid pentru deducerea taxei de către chiriaș.
Concluzie
Pentru o firmă care închiriază imobile, decizia fiscală se rezumă la trei alegeri, luate în ordinea asta: regimul de impozitare al firmei, regimul TVA al imobilului și modul în care scoți banii.
Prima are un răspuns aproape mecanic — micro, sub pragul de 93,75% cheltuieli. A doua se decide înainte de achiziție, pentru că se corectează greu. A treia e cea uitată: 1% impozit pe venit arată spectaculos până când adaugi cei 16% pe dividende. Randamentul real al unui portofoliu imobiliar se măsoară după toate trei, nu după prima.
Precizare. Materialul prezintă regulile generale aplicabile în 2026. Încadrarea ca microîntreprindere, tratamentul TVA al operațiunilor imobiliare și cotele de impozit local depind de condiții specifice și de hotărârile consiliului local. Verifică HCL-ul localității și consultă expertul contabil autorizat CECCAR sau un consultant fiscal înainte de a stabili structura.
Când afacerea începe să crească, dezordinea costă mai mult decât softul. Vezi soluțiile Zarina CRM pentru firme mici și mijlocii — plată unică, fără abonament lunar.
Testează platforma →